به نظرم نخست باید دو سوال را در این خصوص مطرح کرد: اول اینکه آیا ضروری است دولت در امر مسکن مداخله کند؟ چون برخی با دخالت دولت در امر مسکن مخالف هستند. من معتقدم دولت باید در امر مسکن مداخله کند. علتش هم این است که گروه های کم درآمد با حقوق و درآمد فعلی هرگز نمی توانند صاحب خانه شوند. از طرف دیگر، تحمل پرداخت اجاره های سنگین را هم ندارند. اگر بتوان آنها را صاحب خانه کرد می توانیم یک مشکل مهم اجتماعی را حل کنیم و هم می توان روی قیمت کل مسکن تاثیر گذاشت.

سوال دیگر چگونگی حل این مسئله است. انبوه سازان را باید در این کار مشارکت داد. اما چگونه باید مشارکت داد؟ دولت بر اساس قانون جهش مسکن زمین های فراوانی در اختیار دارد که به احداث مسکن تخصیص داده شود. در حال حاضر هم مسکن در کلان شهرها تبدیل به کالای سرمایه ای شده است و به نحوی تحت تاثیر رفتار بساز بفروش های بزرگ است. قیمت مسکن و اجاره آن طوری گران شده است که بسیاری از مردم از صاحب خانه شدن محروم شده اند. از طرفی سهم اجاره در سبد هزینه آنها بسیار بالاست اما با در اختیار گذاشتن زمین های دولت و موسسات دولتی می توان راهی مطلوب برای آن یافت. اگرچه دولت باید مداخله کند اما لازم نیست دولت سرمایه زیادی بگذارد، بویژه در شرایط فعلی که دولت برای هزینه های جاری و اداری هم کم می آورد. 

امروزه شکافی بین توان تامین مالی افراد با هزینه ساخت مسکن وجود دارد، به این معنی که فرد متقاضی خودش تا حدود 500 میلیون تومان فراهم می کند، 500 میلیون تومان هم وام داده می شود. ولی از طرفی هزینه ساخت یک واحد مسکونی با ابعاد امروزی حدود 5/1 میلیارد تومان       می شود. دولت هم بر اساس قانون جهش مسکن زمین و پروانه و انشعابات را تامین می کند و شکاف بین هزینه تمام شده با جمع دو قلم تامین توسط فرد و وام بانکی با هزینه ساخت باقی میماند. تجربه موفق گذشته مرتبط با مسکن مهر نشان از آن دارد که می توان باقی هزینه را توسط سازنده تامین کرد.  به این ترتیب که مالکیت تعدادی از واحدها را برای جبران مابه التفاوت فوق به سازنده واگذار کند و اجازه فروش آنها را هم به او بدهند. به این ترتیب ورود تعداد زیادی واحد مسکونی به عرصه اقتصاد مسکن از طرفی موجب خانه دار شدن تعداد کثیری از مردم کم درآمد می شود و از طرف دیگر عرضه زیاد موجب ارزانتر شدن همه انواع مسکن و پایین تر آمدن اجاره های سرسام آور خواهد شد. لذا همه دهک های پایین جامعه از این اقدام بهره مند می شوند. 

در ونزوئلا هم چنین چیزی پیش آمد. خانه سازی کردند و به فقیرترین قشر خانه مجانی دادند در حالیکه کسی که درآمدی معادل حدود 400 دلار داشت بی خانه ماند. به عبارت دیگر دهک های درآمدی را تنها جابجا کردند. لذا به نظرم بهتر است در این مورد سنجیده عمل کرد.

متاسفانه مسئولین عادت به این کار نکرده اند. برخی مواقع دعوت می کنند، اما امیدوارم این دعوت به کسب نظرات، دائمی و نهادی باشد و در دولت دکتر پزشکیان از نظرات اتاق بازرگانی و تشکل های فنی - مهندسی به طور پایدار استفاده شود.

به طور کلی در همه وزارتخانه ها بویژه وزارت راه و شهرسازی که حوزه های مختلفی را تحت مدیریت دارد، باید پارادایم حاکم بر رابطه دولت و بخش خصوصی را اصلاح کرد تا بتوان از توانمندی بخش خصوصی بیشترین استفاده را انجام داد. از بعد از انقلاب وقتی درباره بخش خصوصی صحبت میشود گویی درباره بخش خصوصی امریکا و اروپا صحبت می کنیم و توجه نداریم که بخش خصوصی ما به لحاظ توانمندی ها، ویژگی های متفاوتی با کشورهای پیشرفته دنیا، که اقتصادهای فعالی دارند و رشد سالانه شان را از کار  و بهره وری، یا هر دو بدست می آوردند، فرق دارد. اما در ایران ما در بخش خصوصی از یک سرمایه عظیم انسانی برخورداریم و آن توانمندی فنی - مدیریتی است و استعدادی که در مردم وجود دارد. یعنی ما به لحاظ انسانی نیرومند هستیم. این بخش خصوصی واقعی ایران است. اما وقتی در جامعه حرف بخش خصوصی پیش میآید فورا ذهن ما به پول بخش خصوصی منحرف می شود. در حالی که بخش خصوصی ما به لحاظ توانمندی فنی – مدیریتی غنی است اما لحاظ مالی فقیر است.

وقتی می گوییم بخش خصوصی بیشتر به فکر این هستیم که عده ای بیایند شریک دولت در سرمایه گذاری شوند و سراغ انواع همکاری موجود در غرب، یعنی مشارکت بخش عمومی - خصوصی (Public- Private Partnership) بویژه در انگلستان می رویم. در حالی که مشارکت بخش عمومی - خصوصی در کشورهای توسعه یافته چهرهای کاملا متفاوت با ما دارد و نمی توان آن نوع مشارکت را در اینجا پیاده کرد. به طور مثال، در ایران چند شرکت را می توان پیدا کرد که بتوانند با سرمایه شان راه سازی کنند. بعید است بتوان بیش از ده شرکت را پیدا کرد که برای چنین نوع مشارکتی آماده باشند. در عین حال صدها سازمان و شرکت هستند که حاضرند برای شما راه سازی کنند اما پول ندارند.

در کشور نقدینگی عظیم و سیالی وجود دارد که بازارهای ارز و طلا  و غیره را تحت تاثیر قرار می دهد. در عین حال این نقدینگی یک سرمایه بالقوه است. اگر ما هنر و درک این را داشته باشیم که به استعدادهای انسانی و مدیریت توانمند ساخت بخش خصوصی توجه کنیم، بهترین نوع همکاری را می توان با استفاده از نقدینگی کشور و ظرفیت انسانی، فنی و مدیریتی فراهم کرد. ایران یکی از کشورهایی است که بیشترین تعداد مهندس را دارد. این استعداد ملی است. لذا بخش خصوصی ما توانمند اما بی پول است. باید این نگاه به بخش خصوصی را تغییر داد. به بیان دیگر، میتوان با مکانیزمی، استعدادها و توانمندهای بخش خصوصی را که بزرگترین سرمایه بالقوه کشور است به ثروتی ماندگار و زاینده تبدیل کرد. با چنین ترکیبی می توان هر کار سازنده عمرانی را انجام داد. سرمایه دیگری که باید مورد استفاده قرار گیرد قبول تضامین دولتی توسط مردم است. مردمی که پول خورد دست شان است تضمین های دولتی را قبول دارند. خوشبختانه با اینکه سرمایه اجتماعی ما ، یعنی اعتماد مردم به دولت کاهش پیدا کرده است اما هنوز مردم به تضامین دولتی اعتماد دارند و مورد قبولشان است، بویژه بعد از انتخاب دکتر پزشکیان.

این یک سرمایه است که نباید مورد غفلت قرار گیرد. با این تضامین می توان از بازار نقدینگی کشور پول جمع آوری کرد و در اختیار صاحبان با انگیزه و توان قرار داد. به هرحال، تفکر پول دار بودن بخش خصوصی در امریکا صادق است نه در ایران. پول بزرگ در دست عده اندکی است که حوصله این کارها را ندارند. پولدارها می روند بساز و بفروشی می کنند چرا بیایند پروژههای وزارتخانه‌‌ها را انجام دهند! اگر این پارادایم عوض شود وزارتخانه ها می توانند از نقدینگی کشور بواسطه آدم های توانمند فنی در بخش خصوصی بهره مند شوند و در این روش در بعد از جنگ دوم جهانی و نیز پس از الحاق دو آلمان بسیار موفق عمل کرد. در نتیجه اقتصاد زاینده و متحرک خواهد شد و برای سرمایه گذار خارجی هم شرایط جذاب خواهد بود. این پارادایم ترکیب سه عامل ثروت انسانی- فنی - مدیریتی، نقدینگی سیال کشور و پذیرش تضامین دولتی توسط مردم است. اگر دولت اوراق قرضه چاپ کند مردم خواهند خرید. ترکیب این سه عامل، نیاز به فهم جدیدی دارد. با این تفکر می توان مشکل بخشی از پروژههای نیمه تمام را نیز حل کرد. برابر آمار چند سال پیش 77 هزار پروژه نیمه تمام  داریم که در حدود 25 درصد آنها توجیه اقتصادی دارد که 800 هزار شغل جدید ایجاد می کند. ما در گذشته با یک تیم از افراد خبره روی این موضوع کار کردیم و دستور العملی را نیز با ترکیب این سه عامل تنظیم کردیم.

اقتصاد ما با این نگاه و پارادایم جواب نمی دهد. نگاه کنید سرمایه‌‌ها کجا هستند؟ چرا تورم در حدود 40 درصد است؟ چون در تولید لنگ می زنیم. اگر پول بود تولید می کردند. اتفاقی که افتاده این است که بین فن و پول جدایی افتاده است. پول‌ها رفته اند جایی که نیاز به فن نداشته است، مانند زمین، ملک، ارز و .... وقتی سودهای هنگفت در این حوزه‌ها وجود دارد کسی سراغ طرحهای عمرانی نمی رود. آباد کردن زحمت دارد. اگر این نگاه با نگاه واقع بینانه ای عوض شود از توانمندی های بخش خصوصی می توان سود برد. ما همواره دلیل اینکه کشور صاحب درآمدهای نفتی هستیم به این درآمدها نگاه می کنیم نه به انسان ها. در مورد درآمدهای نفتی همه صحبت می کنند در حالی که در مورد میلیون ها نفر انسان کسی صحبت نمی کند. سرمایه اصلی ما مردم هستند و مکانیزم های فعال کردن این سرمایه ها تا به امروز وجود نداشته است. 

من سال هاست که روی این موضوع کار کرده ام. بافت های فرسوده معضل کلان شهرهاست چون ده ها هزار واحد مسکونی فرسوده داریم که مردم در آن زندگی می کنند و هنگام حوادث طبیعی در معرض نابودی هستند. غیر از آن در شرایطی که زندگی می کنند هم با دشواری های جدی روبرو هستند. اگر حادثه آتش سوزی در این بافت ها رخ دهد، امکان دسترسی و کمک به آنها وجود ندارد. این ویژگی های بدیهی زندگی در بافتهای فرسوده است. اما در عین حال، بافت های فرسوده برای مقامات دولتی یک فرصت است تا در این مناطق طرح تفصیلی و طرح جامع را پیاده کنند تا بتوان شرایط زیستی را در آنجا ایجاد کرد. به طور مثال، در منطقه 12 تهران می توان شرایط زیستی مناسب را با طرح جامعه ایجاد کرد. به یاد دارم که آقای تقی زاده خامسی، شهردار وقت مشهد از ما دعوتی برای بازدید از بافت فرسوده مشهد انجام داده بود. با دیدن آنجا دلم سوخت چون عده ای خانه هایشان را فروخته بودند و عدهای نفروخته بودند و در نتیجه بافت فرسوده شهرمشهد لکه لکه شده بود و در لکه های آزاد شده ساخت و ساز کرده بودند.

در این شرایط به دلیل فقدان طرح جامع نتوانسته بودند شبکه فاضلاب، آب رسانی، فضاهای فرهنگی و ورزشی که در مقررات هم موجود است را درست طراحی کنند. بهترین شیوه آزاد کردن این مناطق است و سپس طراحی امکانات شهری است. اجرای این شیوه روش اقتصادی مناسب خودش را هم دارد و آن این است که با مکانیزم هایی از جمله دادن امتیازاتی به مردم آنجا را تخلیه کنید. اگر به این مسئله توجه کنند می توانند مشکل 60 ساله احیاء بافت های فرسوده را حل کنند. ولی چون موضعی برخورد می کنند هرگز نتوانستنه اند مشکل را حل کنند. این شیوه را باید با اجرای طرح جامع عوض کنند. در طرح جامع ضرورت های زیستی را می بینید. در غیر این صورت هیچ اصلاحی ممکن نخواهد بود.